NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 2월 6일 | 0개 댓글
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본 연구는 부동산 담보부 부실채권, 즉 NPL 투자특성을 도출하여 향후 NPL 투자 시 명확한 기준을 마련하고자 하였다. 이를 위하여 대면설문과 집단설문을 통하여 얻어진 변수를 AHP 분석기법을 활용하여 중요도를 측정하였다. 분석을 통하여 얻어진 결과로 투자자들은 다양한 투자기법이 활용 가능한 배당투자 회수방식을 가장 선호하고 있음을 알 수 있었다. 또한 본 연구를 통하여 얻어진 결과로는 매입한 NPL 채권을 관리하거나 매각하는 일련의 활동 등은 론세일의 비중을 확대할 필요성이 있음을 증명해 주고 있다. 본 연구의 NPL 투자특성을 분석한 결과는 기대가치나 배당기일 채권금액, 부동산 정책방향 등을 고려하여 매각시기를 결정함이 유리하다는 설명을 하고 있어 추후 NPL과 관련된 정책이나 제도의 개선점을 시사하고 있다.

The research includes mortgage-backed investments NPL important conside ration when determining the criteria that can derive an ensuing economic importance. Appears to be is the most important investors, followed by for investors In NPL investment and Hedonic Price of bids value investment in order of the characteristics of in their systems. NPL analysis of the importance of making their loans trap system are analyzed, the most important and the next buyout scheme, non performing loans and bond creditor approach net result. Also, bids as individual characteristics of the sale of real estate is the most important criteria, analysis of the characteristics of investment analysis of real estate sales and market variables and sale procedure in order of the characteristics of results

NPL이란?

NPL은 Non Performing Loan의 약자로서 부실채권이라고 하며, 금융기관의 대출금 중 3개월 이상 이자가 미납되어 회수가 어려운 채권을 말합니다. 금융기관에서는 자산의 건전성(BIS비율)을 높이기 위해 3개월 이상 연체된 채권을 매각, 유동화하여 회계상 손실 처리를 합니다. ‘자산유동화에 관한 법률’에 의거 금융기관의 부실채권을 매입한 유동화 회사는 이를 투자자에게 판매하게 되며 선순위의 우량한 채권을 매입한 투자자는 채권행사로 해당 물건의 낙찰이나 배당으로서 높은 수익을 창출할 수 있게 됩니다.

NPL 투자

배당투자방법

채권투자자가 채권을 매입 후 경매낙찰 금액에서 배당을 받는 방식입니다. 먼저 채권양수인이 부실 채권을 매입하여 근저당권을 이전받고, 담보물건 (아파트, 빌라, 주거용 오피스텔 등 주거용 부동산)을 경매에 부쳐 경매 낙찰 금액에서 배당을 받습니다.

투자 수익 부분은 채권 구입 가격과 채권 행사 권리 금액 (배당 기일까지 원금 및 이자) 또는 낙찰가와의 차액이며, 해당 배당채권은 낙찰가율이 높고, 담보력이 비교적 충분한 안전한 채권으로 안전한 수익이 보장됩니다.

유입투자방법

채권양수인이 채권을 매입 후 경매 입찰 일에 직접 입찰에 참여하여 낙찰을 받는 방법입니다. 먼저 채권양수인이 부실채권을 매입하여 담보 물건(아파트, 상가, 공장, 토지, 근린 생활 시설 등)을 경매로 진행하여 낙찰받아 채권구입가격과 경매물건 매각가의 양도차익 부분에서 수익이 발생합니다.

유입채권은 낙찰가율이 낮고, 담보력이 높은 채권으로서 채권행사 권리 금액이 낙찰 NPL투자기법 예상 가격보다 높아서 낙찰(유입)받기에 적합한 채권입니다. 따라서, 유입 투자 방식은 낙찰 경쟁에서 유리하고, 잔금대출을 많이 받을 수 있으며, 낙찰가를 기준으로 양도 소득세가 계산되므로 낙찰 가격에서 채권 매입가격을 뺀 만큼 양도세 혜택을 받게 됩니다.

NPL 매입

채권양수도계약 (Loan Sale)

부실채권을 매입한 뒤에 (채권양수도 및 근저당권 이전 방식) 근저당권 확보 후 채권자 지위를 넘겨받아 경매 절차를 수행하고 이후 매입한 채권을 재매각할 수 있고, 경매에서 배당을 받거나 경매에 직접 참여하여 (유입)소유권을 취득하는 매입 방식입니다.

론세일 방식으로 거래가 이루어진 경우 등기부등본상 근저당권자가 변경되어 투자자 입장에서는 서류상으로 투자의 안정성이 확보됩니다.

대위변제는 제 3자가 채무자를 대신하여 채권을 변제하고 구상권을 취득하게 되어 채권자의 권리를 승계받는 것입니다. 대위변제는 법정 대위변제와 임의 대위변제 두 가지 방법으로 나뉩니다. (하단 참고)

대위변제의 종류 01 법정대위변제

변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 인하여 법률상 채권자를 대위합니다. 여기서 변제할 정당한 이익이 있는 자란 변제를 하지 않으면 채권자로부터 집행을 받게 되거나 채무자에 대한 자기의 권리를 잃게 되는 지위에 있기 때문에 변제함으로써 당연히 대위의 보호를 받아야 할 법률상의 지위를 가지는 자를 말합니다. 불가분채무자, 연대채무자, 보증인, 담보물의 제 3취득자, 후순위 담보권자들이 이에 속합니다.

대위변제의 종류 02 임의대위변제

제 3자로서 변제할 정당한 이익이 없더라도 채권자의 동의를 얻어 대위로 변제하는 것을 말합니다. 제 3자가 채권자의 승낙을 받고 대위로 변제를 하였더라도 채무자의 승낙서가 없다면 대위자는 채무자에게 대항할 수 없기 때문에 채무자와 먼저 협의 후 동의를 구하고 채권자와도 대위변제 하겠다는 동의를 얻어야만 합니다. 이때 채권자는 정당한 이유없이 승낙을 거절할 수 없습니다. 임의대위변제를 실행 후 구상권을 취득하고 NPL투자기법 계속 이자를 쌓아 수익을 창출할 수 있습니다.

NPL 투자 효과

자금 부담 감소 NPL 매입비용이 부족할 경우, 근저당권부 질권설정을 하고 매입 금액의 100%까지 대출을 받을 수 있어 자금부담이 감소합니다. 양도세 절감 근저당채권(NPL)을 매입하여 채권 최고액 범위에서 직접 NPL투자기법 경매에 입찰하여 소유권 취득 후 매도 시 양도소득세를 절감 할 수 있습니다. 유입 시 낙찰 가능성 증가 해당 물건을 소유하고자 할 경우 채권 행사 권리 금액으로 직접 낙찰받아 유입이 가능하고, 채권 행사 권리 금액이 낙찰 예상가보다 높으면, NPL투자기법 높은 가격에 입찰 참여가 가능하므로 일반 경매보다 낙찰 가능성이 증가합니다.

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NPL투자기법

손실 없이 단기간에 수익 내기를 원하는 NPL 투자자에게 꼭 필요한 『신 돈의 보감, NPL 지테크 아는 만큼 더 번다』에서는 NPL을 매입하는 방법과 채권관리, NPL 매각 담당자와의 협상, AMC(유동화전문회사)에 매각하는 돈 되는 물건 고르기, 심리적 관점에서 협상하는 기술, 매각 담당자와 친해지기 등까지 자세히 다루고 있다. 또한 NPL을 매입하기 전, 채권서류 확인 방법과 체크리스트, 물건명세서와 예상낙찰가 산정하는 방법, 배당금 계산법, 제2금융권 및 개인의 물건 매입하는 방법까지 알려준다.

저자 이상준은 인하대학교에서 경영학을 공부하고, 한국외국어대 경영대학원에서 국제 금융 MBA로 석사학위를, 행정학으로 박사학위를 받았다. 25년 이상 금융기관에 재직하면서 수많은 고객의 자산에 대해 컨설팅을 해주고 있다. 채권관리팀에서 부동산 경매 업무, NPL 매각 심사를 담당하기 시작하면서 수많은 사례를 분석하고 진행한 결과, 지금은 NPL 전문가로도 활동하고 있다. 현재 은행에서 NPL 매각 심사업무를 담당하고 있으며 NPL 관련 재테크 칼럼니스트, ‘이상준 박사의 NPL 투자 연구소’ 소장으로 재직 중이다. 한국금융연수원에서 전국 은행원을 상대로 ‘NPL 권리분석’에 대해 강의하고 있다. 또한 열린사이버대학교 부동산금융자산학과의 교수로 있으면서 재무관리, 부동산 재테크, NPL 실전 투자과정 등을 가르치고 있다. 이론과 실전투자를 겸비한 NPL 전문가로 통하며 초보 투자자라도 한 번 들으면 NPL의 모든 것을 알게 해주는 강연가로 유명하다. 또한 수강생들에게 좋은 투자 물건을 즐겁게 추천해주는 NPL 전도사로 불리기도 한다. 저서로는 《스마트한 연애사용법》, 《누구나 쉽게 배우는 NPL 경매 재테크 전략》 등이 있다.

Part 01 재테크의 새로운 패러다임, NPL
01. NPL이 왜 새로운 패러다임인가?
02. 부실채권 투자의 첫걸음, NPL투자기법 NPL투자기법 차별화된 투자전략
03. NPL의 장점을 활용해 틈새시장을 공략하라!
04. 부실채권 투자의 이해
05. 돈 되는 NPL, 금융기관은 왜 매각하는가?
06. 경매보다 수익성이 높은 NPL 투자
07. NPL 투자 고수익 비법은 우량 물건 선별이 중요
08. 부실채권 투자의 장, 단점
09. NPL 발생 원인과 유통경로
10. NPL의 종류 및 유통구조
11. NPL은 어디서 살 수 있는가?
12. NPL NPL투자기법 도입배경 및 NPL 시장 전망
13. NPL의 투자방법
14. NPL 투자의 필요성
15. NPL 투자방식 및 추진절차
16. 근저당권부 질권대출의 개념
17. 구체적인 부실채권 매각 금융기관

Part 02 개미투자자, NPL로 경매 투자 성공하기
01. 주거용(아파트, 근린상가, 오피스텔) 투자 사례
02. NPL 매입으로 수익형 부동산 낙찰받기
03. 공장 NPL 사례
04. NPL 토지매입 사례
05. NPL 매각 방법 및 유동화

Part 03 부실채권 투자 성공의 비밀, 권리분석 및 예상배당표
01. 부실채권 물건보고서(예상배당표) 작성 연습으로 원하는 물건 낙찰받기
02. 성공적인 물건보고서 및 예상배당표 작성 연습
03. NPL 투자의 함정
04. NPL 방어입찰 최악의 상황, 유입사례
05. 부실채권 배당과 보이지 않는 함정, 조세채권
06. NPL 권리분석의 이해(등기부상 권리 중 인수되는 권리)
07. NPL 양도, 양수 요령
08. 근저당권 매입 전 조사사항
09. 고수들이 선호하는 NPL

Part 04 고수들의 부실채권 투자 성공 사례
01. NPL 특수물건 전략
02. NPL에 특수물건의 날개를 달아라
03. NPL, 대위변제로 수익을 극대화하라!
04. 매각기일 연장(변경)으로 고수익 전략을 구사하라
05. 리모델링 및 용도변경으로 자산가치를 상승시키는 전략
06. NPL의 자산가치를 상승시켜 매매차익을 노려라
07. NPL 고수는 MRP 산정법으로 더 큰 부를 만든다
08. NPL로 시세 2억 아파트를 2천만 원에 구입하는 방법
09. NPL 파생상품 투자의 이해

부실채권의 비밀노트가 드디어 책으로 나왔다!
이 책 한 권이면 부실채권 투자의 모든 것을 알 수 있다!

NPL 25년 고수의 NPL투자법을 통해
2억 원 아파트를 2천만 원에 구입하는 비법을 알 수 있다.

부실채권 투자는 경매를 잘 모르는 초보자도 가능하다!
익숙하지 않아서 그런지 많은 사람들이 부실채권(NPL) 투자에 대해 오해하고 있다. NPL 투자는 특별한 사람들만 하는 것으로 생각한다. 하지만 이 책만 읽으면 NPL이 무엇인지부터 이론과 실전의 투자방법까지 다양하게 머릿속에 개념이 그려질 것이다. 또한 경매에 NPL 투자를 하나 더 추가해 재테크의 NPL투자기법 고수익 이 가능하다는 사실을 알게 된다.

강의의 모든 것을 이 책 한 권에 담다!
저자인 이상준 교수는 실전 NPL투자기법 사례를 중심으로 설명하는 강의로 먼저 이름이 알려졌다. 그래서 NPL 투자세계에서는 초보자부터 고수까지 모두 알고 있는 베테랑이다. 특히 금융기관에서 NPL 매각 심사를 담당해 어떻게 유통이 되고 어떻게 해야 NPL 매입에서 유리한 고지를 점령할 수 있는지에 대한 노하우는 대한민국 그 누구도 흉내를 내지 못한다.
이러한 저자가 그동안 진행한 강의 자료와 다양한 NPL 사례를 바탕으로 집필한 이 책을 보면 동네 아저씨도 쉽게 NPL 투자에 나설 수 있을 것이다. 특히 책에 담겨진 사례는 25년 동안 금융기관에서, 현장에서 직접 보고 파악한 것들이라 그 어디에서도 볼 수 없다.

실전에서 바로 적용할 수 있는 NPL 투자 노하우 대공개!
손실 없이 단기간에 수익 내기를 원하는 NPL 투자자에게 꼭 필요한 이 책에서는 NPL을 매입하는 방법과 채권관리, NPL 매각 담당자와의 협상, AMC(유동화전문회사)에 매각하는 돈 되는 물건 고르기, 심리적 관점에서 협상하는 기술, 매각 담당자와 친해지기 등까지 자세히 다루고 있다. 또한 NPL을 매입하기 전, 채권서류 확인 방법과 체크리스트, 물건명세서와 예상낙찰가 산정하는 방법, 배당금 계산법, 제2금융권 및 개인의 물건 매입하는 방법까지 알려준다.

기존의 이론만 가득한 책에서 볼 수 없었던 성공 투자전략!
이 외에도 NPL 투자 초보에서부터 고수를 위한 재테크 입문서인 이 책은 일반 투자자가 알아야 하는 다양한 NPL 투자기법으로 배당과 유입취득 재매각, 자진변제, 방어입찰, 무담보 NPL 투자기법, 배당배제, NPL 질권대출, 채권상계 등을 알려주고 있다. 이 책 하나로 다양한 NPL 투자기법을 맛볼 수 있으며 어떤 투자 상황에도 대처할 수 있다.


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