이제 부동산은 매매차익보다 연금형 부동산으로 재편되고 있다. 연금형 부동산은 매달 월급처럼 또박또박 수익을 제공해주는 부동산을 의미한다. 그리고 투자의 방향성은 어떻게 연금수익을 올리느냐에 맞춰져야 한다. 그 방법은 다양하지만 대표적으로 공매와 경매, NPL이 있다. 부동산 일반 매매로는 원하는 수익을 올리기가 쉽지 않다. 하지만 효율적인 투자 전략을 세운다면 공·경매, NPL로 충분히 가능하다.
이 책은 공·경매의 기본부터 물건 선정과 전략 수립에 이르는 전 과정을 담고 있다. 경매의 기초가 없는 초보자는 물론이고, 경매의 경험이 몇 번쯤 있는 분들, 그리고 중급 단계에 있는 분들에게도 도움이 되도록 구성하였다.
1장 공·경매와 NPL로 연금형 부동산 투자의 시너지를 높이자
공·경매/NPL로 연금형 부동산 시장의 해법을 찾자
같은 아파트도 수익률이 제각각인 이유
경매는 수익의 안정성을 위한 최상의 선택
사무실 의자에 앉아 고부가치를 얻는 공매의 마력
공매는 경매보다 다양한 연금형 상품을 제공한다
연금형 부동산 시장의 블루오션, NPL
채권은 부실하지만, 연금수익은 안 부실한 NPL 투자의 매력
공·경매와 NPL의 지렛대 효과로 수익률을 극대화하자
연금형 부동산의 가치를 높이는 특급 노하우
체계적인 관리로 연금형 수익 레벨 업! 업!
2장 수익의 안정성을 지키는 권리 분석
권리 분석에 실패한 투자자에게는 수익률 회복의 길이 없다
‘말소기준등기’로 투자 여부를 판단하자
‘인수주의’와 ‘소제주의’는 원금손실을 예방하는 잣대
임대차보호법이 적용되는 세입자의 권리도 따져보기 나름이다
‘대항력’이 있는 경매물건에도 틈은 존재한다
‘전세권’을 ‘임차권’과 혼동해서 발생하는 수익 손실
3개의 ‘가’가 있는 경매물건에 접근하는 고수의 노하우
피해야 하는 특수권리와 반드시 들어가야 하는 특수권리
간과하기 쉬운 체납 관리비가 수익률에 미치는 악영향
3장 연금형 부동산 수익률 보장의 열쇠 공·경매
공·경매의 첫걸음은 돈 되는 우량 물건 찾기
공·경매로 높은 수익률을 받는 물건은 따로 있다
피할수록 돈이 되는 경매 물건도 있다
경매의 발품 팔기는 숨은 보물찾기
경매 성공의 첫걸음은 역세권 아파트 경매
초보 투자자는 값싸고, 수익률 높은 빌라를 노리자
주거용 부동산 경매의 고수익은 다가구-원룸 투자가 보장한다
상가 및 상업용 부동산 경매는 차원이 다른 수익을 제공한다
토지에는 감가상각이 존재하지 않는다
‘명도’는 수익률의 마지막 단추
부동산 공매로 명도 부담과 대금 부담을 줄이자
4장 NPL로 더욱 든든해지는 연금수익률
NPL 투자의 첫 단추는 우량 부실채권의 선택
‘협상’의 기술로 돈 되는 부실채권을 매입하자
투자금이 충분하면 론세일, 투자금이 부족하면 채무인수방식에 도전하라
질권 대출을 통한 레버리지 효과를 극대화
쏠쏠한 단기 수익을 제공하는 NPL 배당 투자
경매낙찰 예상가격의 예측이 NPL 투자의 성패를 좌우한다
채권행사 권리금액은 NPL 투자 수익률의 최종 잣대
투자의 목적에 따라 다른 배당 투자와 유입 투자 전략
마이너스 수익률을 방지하는 NPL 투자사기 회피 노하우
5장 공·경매/ NPL로 고부가가치 창출에 도전하자
고수익을 보장하는 고수의 투자 기법을 익혀라
유치권 물건은 가장 손쉬운 고수익 특수물건이다
법정지상권 물건으로 탄탄한 수익률을 얻자
자금이 부족한 투자자는 지분경매에서 해법을 찾자
세입자와의 관계가 복잡한 물건은 투자가치가 높다
재건축 부동산 경매로 꿩도 먹고, 알도 먹자!
연금형 부동산의 새로운 모델, 호텔 분양 투자
중소형 빌딩 투자는 부자가 되는 첫 관문이다
우량 매물이 사라지는 NPL 시장, 대위변제로 고수익 투자의 활로를 찾자
대부공매는 연금형 부동산 투자의 틈새시장
저자 소개
1,200여 회 이상의 부동산 전망 및 은퇴 설계 관련 세미나를 개최했다.
부동산 매매, 분양, 개발, 관리, 경매 등 5,000여 건 이상의 거래 및 컨설팅을 진행했다. 그 과정에서 많은 사람을 만났다. 사람들의 사연은 다양했다. 누군가는 살 집을 장만하기 위해, 누군가는 자산을 늘리기 위해, 누군가는 위기에서 벗어나기 위해 부동산에 도전했다. 그래서 각자 포트폴리오와 전략도 달랐다. 서로 다른 한 사람, 한 사람의 투자를 성공으로 이끌 때마다 큰 보람을 느꼈다. 그것이 이 일을 계속하게 만든 원동력이다. 앞으로도 부동산 닥터의 역할에 충실할 예정이다. 부동산가치투자 연구소의 대표이사이다. 경희대 행정대학원에서 부동산을 공부했고, NPL투자기법 공인중개사, 건축기사, 공경매 자격증, 펀드·증권투자 자격증 등 다양한 관련 자격증을 보유하고 있다. KBS ‘여기는 라디오 정보센터입니다.’ (부동산 동향 담당), MBN 머니 ‘생생한 주식쇼 生쇼’(부동산 시황담당), RTN 부동산 TV ‘부동산 고민 무엇이든 물어보세요.’, ‘손에 잡히는 부동산’(정책, 지역담당)에 출연했고, 현재는 WOW 한국경제TV ‘부동산 재테크 NOW’에 출연중, SBS CNBC ‘고민타파 부동산 해결사들’에 출연중이다. 저서로는 ‘100세 시대 부동산 은퇴설계’, ‘ 미래주거문화 대혁명’, ‘ 도시계획변화50문50답’, ‘부동산으로 가족을 지킨 영애 씨’, ‘지금, 꿈과 성공을 만나다’ 등 다수가 있다.
NPL투자기법
제1장 개관
제1절 은행부실채권매각이유, 장점10가지, NPL구입절차, 20가지확인사항, 우량NPL기준
제1관 은행이 부실채권을 매각하는 이유
1. 주제
2. NPL매각사유 7가지 보기(자대부/아비신재)
3. 용어이해
가. BIS비율
니. 대손충당금
다. 부실채권여신비율
라. IFRS(국제회계기준)와 바젤Ⅱ/Ⅲ
마. 은행의 재무제표 공고
제2관 부실채권 장점 10가지
제3관 NPL 구입절차 정리
제4관 NPL취득관련 20가지 주요확인사항(체크사항)
제5관 우량 부실채권 판단기준 10가지
제6관 은행 NPL매각 진행 순서
재7관 근저당권 양수후 경매신청 첨부서류와 주의사항
제8관 최고가매수신고인 취하 동의 없는 경우 경매취소 할 수 있는 길
제9관 대부업체가 저당권설정 하고 바로 다음으로 전세권이나 가등기 설정한 이유
제10관 채권신고의 최고
제11관 근저당권이 여러개인 경우 경매신청 방법
제12관 대부업체가 보내는 기한의 이익 상실 예정 통지서
제2절 NPL의 구분과 유동화 NPL의 5가지 특이점(유비유신/자농주저캐/수축새지개/대간 없부출)
제3절 현명한 투자/NPL 투자와 PL 투자
제4잘 대위변제(강학상 용어 /변제에 의한 대위 또는 변제자 대위)를 위한 NPL매입 등 기우편 글
제5절 NPL 입문
제1관 금융위원회고시(은행업감독규정 제27조) 근거 부실채권의 분류기준
제2관 NPL물건 찾기
제3관 농협자산관리회사의 유동화 방법(부실채권 매각방법)
제4관 농협자산관리회사의 업무와 한국자산관리공사법 준용(대지발검)
1. 농협자산관리회사의 업무
2. 농협자산관리회사가 한국자산관리공사규정을 준용 4가지특례(대지발검)
가. 근거조문
나. 지명채권양도의 대항요건에 대한 특례
다. 지급확약서 제출(입찰보증금)
라. 경매에 대한 통지에서 발신주의
마. 검인의 생략
제5관 비농협자산관리회사 등 물건
제6관 NPL관련 근거법을 진행순서상 도표로 정리하기
제7관 IMF 때와는 다르다. (IME때는 원금(OPB) 이하 매입 가능)
제8관 NPL과 중개(법개정2016년7월25일시행)개인간의 근저당권양도양수의 문제
제9관 법개정(2016년7월25일시행)이후 NPL의미,법개정이후개인이 NPL투자방법
제10관 NPL 대부업 설립 자본금 5억원(2018년11월13일), NPL대부법인 총자산 한도규정
1. 정리
2. NPL대부법인을 설립
3. NPL 대부법인 총자산 한도 규정
4. 정리
제11관 교환에서 상대방의 가격, NPL 고가 매입 전략
제12관 증권의 유무에 따른 채권의 구분 지명채권(증권화 되지 않은 상태)과 증 권적 채권(지시채권과 무기명채권)
제13관 자산관리회사 협상시 AMP 처분금액(결재 받은 금액)을 물어 본다.
제6절 P2P와 NPL 안전장치(2020년8월27일시행 온라인투자연계금융업 및 이용자 보호에 관한 법률)
제7절 용어의 이해
제1관 자산유동화
가. 자산유동화 주체에 신탁회사도 포함되는지 여부
나. 한국주택금융공사법
다. 자산유동화계획
제2관 자산보유자
제3관 유동화자산
제4관 유동화증권(ABS)
제5관 유동화전문회사 SPC (special purpose company)
제6관 자산관리자 회사 AMC (Asset Management Company)
가. AMC 란?
나. 자산관리자 출범 근거조문
다. 자산관리자 회사 안내
라. NPL 자산관리회사 찾기
마. 자산관리 유사명칭 NPL투자기법 정리
제7관 자산관리자 직원 AM(Asset Manager)
제8관 벌크세일(Bulk Sale)
제9관 레오매입 REO(Real Estate Owned)
제10관 가지급금(경매비용 등)과 가수금
제8절 NPL의 구분
제1관 금융기관에 의한 구분
제2관 여신관련 유무에 의한 구분
제3관 선순위 여부에 의한 구분
제4관 담보유무에 의한 구분
제5관 크기에 따른 구분
제6관 대금 정산 방식에 의한 구분
제7관 원금과 이자에 따른 구분
제9관 배당요구 종기기일 기준에 의한 구분
제10관 할인 유무에 따른 구분
제9절 NPL과 세금
제1관 경우의 수
제2관 소득의 구분
제3관 이자소득 판례와 조세심판원 결정례/실무상 세무서 처리
제4관 정리
제5관 양도소득세
제6관 NPL 세금에 대한 불복방법
1. 특별행정심판
가. 국세기본법 제7장
나. 심사청구
다. 심판청구
2. 행정소송
제7관 세금 문제 해방
제10절 NPL매입시기/매입구조
제1관 NPL 매입의 시기
제2관 NPL매입구조(물건유형)
제11절 확정채권양도/채권양도/론세일
제1관 총론
제2관 집행당사자적격의 변동인 승계인 정리
제3관 채권양도 이론정리
제4관 채권양도의 통지의 법적 성질 그리고 관념의 통지의 효력과 그것이 형성 적 효력을 가지는지 여부
제5관 채권양도 통지나 승낙의 대항요건 불비시 “대항할 수 없다는 의미”가 효 력이 없다는 의미인지 여부
제6관 채권양도 해제의 대항요건
제7관 채권 이중 양도시 우열 순위 정하는 방법
제8관 확정일자 있는 채권양도 통지와 가압류결정 정본의 제3채무자에 대한 도달의 선후에 의하여 그 우열을 결정
제9관 NPL 채권매입(채권양도/론세일) 흐름도
제10관 채권양도(론세일/저당권 이전등기)관련 등기방법과 비용
제11관 론세일 채권양도 확정채권양도인지 아니면 계약양도인지 구분
제12관 병존적 채무인수인에 대한 채권양도통지
제12절 채무인수/특별한 대금납부방법인 채무인수와 상계신청(차액지급신청)
제1관 저당권 화정채무의 면책적 인수 등기사례
제2관 부실채권에서 채무인수를 논하는 경우 그리고 구별실익 등
1. 채무인수관련 각 경우의 수 정리
2. 각 제도 정의를 보자
3. 채무인수가 채권양도보다 더 자유롭지 못한 이유
제3관 채무인수 관련하여 근저당권 피담보채권 확정 전후에 따른 사항 정리, 확정 이후 중첩적 채무인수인 경우 승낙 불요
제4관 채무인수 방식에 의한 부실채권 매입 방법 경우의 수
제5관 채무인수 방식에서 담보책임
제6관 특별한 대금납부 채무인수방법과 그 법적 성질(면책적 채무인수)
제7관 상계신청(차액지급신청) 대금납부
제13절 대위변제(강학상 용어 /변제에 의한 대위 또는 변제자 대위)로 NPL 구입 총론
제1관 대위변제 2가지를 구분하는 것이 출발점이다.
제2관 임의대위변제의 출발은 채무자의 동의이다.
제3관 대위변제 의미와 변제이후 구상권
제4관 확정채권 대위변제 등기보기
제5관 대위변제와 임의대위/법정대위 구분 이해 정리
제6관 법조문 보기
재7관 전체 구별 정리
제8관 임의대위
1. 의의
2. 대위승락
3. 대위변제 신청서
4. 대위변제 동의서
제9관 대위변제시 3가지 준용규정
제10관 법정대위
제11관 일부대위
제12관 대위변제와 채권증서, 채권자의 담보상실 감소행위와 법정대위자의 면책, 변제이외의 방법에 의한 채무소멸과 대위
제13관 대위변제 등장 배경
제14관 대위변제 순서
1. 정리
2. 투자대상 물건 찾기
3. 배당표 만들기
4. 법정대위를 위한 이해관계인(변제할 정당한 이익이 있는 자) 만들기
5. 정당한 이익이 있는 자 구분
6. 임의대위변제를 위한 채무자와의 협상과 사전조사사항
7. 채무자로부터 받아야 할 서류
8. 은행에 제출하는 서류
9. 질권대출시 필요서류
10. 대위변제 이후 조치
11. 대위변제시기
12. 대위변제 수령 거부시
제15관 가압류권자도 이해관계인인지 여부 관련 정리
제16관 경매취하권자(=대위변제자)
제17관 저당권 소멸시키고 경매 취하하기 위해서 변제할 금액
제18관 대위변제 가져오는 시기
제19관 대위변제와 질권대출 기법 그리고 문제점
제20관 근저당권 대위변제 등기이전 문제
제21관 대위변제로 근저당권 이전 등기원인
제14절 채권일부양도와 일부대위변제로 일부 이전 받아온 경우(소액투자+사후 정산형)
제1관 근저당권의 피담보채권이 확정된 이후 일부양도 일부대위시 근저당권일부이 전등기 신청 가능
제2관 피담보채권이 확정되기 전에 그 채권의 일부를 양도하거나 대위변제한 경우 근저당권이 양수인이나 대위변제자에게 이전할 여지는 없다
제3관 전세금반환채권의 일부양도에 따른 전세권일부이전등기에관한 업무처리지침
제4관 투자자여려명이 대위변제로 일부를 받아온경우 그들간의관계관련 경우의 수
제5관 일부 대위변제자가 수인인 경우 준공유관계
제6관 전부 대위변제한 경우 지연손해금도 대위변제자들이 안분배당받을 금액에 포함되는지 여부
제7관 일부만 수인이 대위변제한 경우 채권자와 대위자간의 우선 순위 문제(특별 한 약정이 없으면 채권자가 우선하여 배당 받는다)
제8관 일부대위변제 기법
제9관 일부대위변제 한계
제10관 위험성
제11관 조문(일부의 대위)
제12관 예외로 보증인 일부대위 구상권인 경우는 채권자 우선이 적용되지 않는다.
제15절 제3취득자의 변제 민법 제364조(저당권의 소멸을 청구하는 것)와 구별하기
제16절 채무자 회생과 경매절차 중지명령, 파산과 강제집행의 효력 등
제1관 문제점
제2관 회생절차 개시신청이 있는 경우 경매 절차의 중지명령
제3관 포괄적 금지명령
제4관 별제권 관련 조문 보기
제5관 개인회생과 일반회생의 차이 채무자회생 및 파산에 관한 법률 법조문 구성
제6관 회생신청으로 정지된 집행의 매각절차 속행 요청
제7관 별제권에 의한 집행속행신청
제8관 별제권은 채무자가 채권자 목록에 기재
제9관 파산과 강제집행의 효력
제10관 채무자의 파산 진행인 경우 가압류권자는 배당 받지 못한다.
제17절 AMC가 요구하는 100%에도 매입(론세일)하는 NPL투자 기법
제18절 가압류채권 매입 강제경매 NPL
제3장 NPL 양수도 계약 관련서식
제1절 매입의향서 등
제2절 채권 및 근저당권 양도양수계약서
제3절 채권 및 근저당권 일부 이전 계약서
제4절 채권 및 근저당권 일부 양도양수 계약서
제5절 채권양도 통지서
제6절 채무인수 계약서
제7절 매수인의 채무인수 신청서
제8절 채무인수에 대한 승낙서
제9절 상계신청서 (차액지급신청서)
제10절 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산)
제5장 저당권 총정리
제1절 저당권 종류 11개 기본 분류
제1관 기본분류 11개 중 9개 구분
1. 표로 정리
2. 집행비용
제2관 법정저당권
제3관 공장/광업재단저당권
제2절 저당권 조문(제356조부터 372조까지 23개)으로 정리
제3절 저당권의 피담보채권관련 사항 정리
제1관 전제조건
제2관 저당권과 근저당권 관련 기본조문
제3관 피담보채권
제4관 피담보채권 확정이 필요한 당사자들 관계
제5관 부종성 법리
제6관 피담보채권과 분리하여 저당권의 처분제한, 저당권의 양도/인수
제7관 불가분성
제8관 저당권의 물상대위/수용되는 부동산 NPL 투자하기
제9관 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기
1. 조문
2. 논의의 필요성
3. 확정의 기본
가. 기본계약 종료 시
나. 근저당권의 피담보채무의 확정방법에 관한 다른 약정이 없는 경우
4. 근저당권자가 경매를 신청한 경우는 경매신청 시
5. 다른 권리자의 경매신청시에는 매각대금 완납 시
6, 자산유동화에 관한 법률상 규정에 의한 확정
7. 피담보채무가 완성전이면 채무의 범위나 채무자를 변경할 수 있다.
8. 피담보채권이 확정되기 전에는 일부양도나 일부대위변제한 NPL투자기법 경우 근저당 권 이전 의무 없다.
제4절 근저당권 관련 등기조문/선례 보기
제1관 근저당권의 존속기간. 결산기간은 임의적 등기사항이다.
제2관 조문보기
제5절 이자
제1관 이자 등장 조문보기
제2관 이자의 종류
제3관 지연이자 또는 연체이자. 지연손해배상 등 이해
1. 손해배상/지연이자
2. 저당권은 1년분 지연이자
3. 근저당권은 1년분 넘은 지연이자도 최고액까지는 변제받을 수 있다.
4. 지연이자에 대한 지연이자도 청구할 수 있다.
제4관 지체책임에 대한 규정 보기
제5관 법정 지연이자
가. 발생시점
나. 기준
다. 이자에 관한 규정 정리
제6관 금융위 연체가산이자율- 이자율+3% 이내(2019년6월25일시행)/제1금융권은 2018년 4월 30일(소급작용)
제7관 연체이자 3% 규정 피하는 방법으로 등장한 지급명령과 이면계약
제8관 이자 늘리기 변경과 연기신청 그리고 재감정신청
제9관 확정 전 발생한 원본채권에 관하여 확정 후 이자 등도 담보되는지 여부
제6절 경매신청 후 청구금액의 확장 및 청구채권 변경 가능성 여부
제7절 근저당권의 확장
제8절 저당권의 소멸
제9절 근저당권설정등기가 위법하게 말소된 경우 저당권자가 부당이극반환청구 가능여부
제10절 위법하게 말소된 등기의 회복등기의 위험성 정리
제11절 구건물 철거되고 신건물 신축시 구건물 저당권의 신축건물에 대한 효력
제12절 공동저당
제13절 저당권의 효력
제1관 목적물의 범위
제2관 일괄경매청구권
제3관 저당권 이외의 다른 재산으로부터 변제
제14절 저당권과 배당
제1관 배당 순위
제2관 변제하는 것도 순서가 있다.
제15절 제3취득자 보호
제16절 저당권 침해에 대한 구제
제17절 은행여신거래 기본약관
제18절 근저당권 설정계약서 서식 보기
제6장 권리질권
제1절 조문보기
제2절 부동산등기법 담보권 등기에 관한 등기 규정
제3절 저당권부채권에 질권이 설정된 경우 질권의 실행방법/질권자의 경매신청사례
제4절 질권이 설정된 경우 저당권자의 경매실행
제5절 질권대출 이해하기
제6절 대부업자를 통한 질권 투자방법
제7절 질권자 우선배당 동의서. 질권자 배당 받을 자격여부
제8절 질권자가 변경되는 경우 전질권자는 법원에 무채권계산서 제출
제7장 엔피엘 매입 비용계산표
제1절 저당권 등의 취득에 관한 특례
제2절 저당권 취득세
제10장 NPL 공투와 투자자문업
제1절 부실채권 투자에서 확정배당형 공투모집에 따른 금융관계법 이해
가. 정리
나. 근거법
다. 논의
라. 확정배당형 의미 정리
마. 부실채권에서 확정배당형
바. 유사수신행위법 주의
사. 펀드 가산운용사 관련 조문
아. 사모펀드
자. 부동산리츠
제2절 NP과 투자자문업 그리고 투자자문업을 하기 위하여 금융위원회에 등록하여야 하 는지 여부
1. 논의
2. 집합투자업
제11장 경매나온 건물 임차인의 위기를 기회로!
1. 논의
2. 대위변제로 순위상승 시키는 방법 가능성 검토
3. 1순위 근저당권 대위변제로 연체이자 수익 가능
4. 대위변제로 직접 낙찰 받고 상계처리 잔금납부 그리고 매각으로 손실 보전 기회
5. 정리
제12장 년도별 NPL 시장규모
재`13장 신용평가 방법
제1절 자연인
제1관 후견인 부존재증명
제2관 부동산등기부
제3관 상호를 가진 상인은 등기기록미개설증명서(동산채권 등의담보에 관한 법률)
제4관 조세완납증명(지방세완납증명)
제2절 법인
제1관 등기기록미개설증명서(동산 채권 등의 담보에 관한 법률)
제14장 NPL 중개를 공인중개사가 할 수 있는지 여부
고객센터 : 032-467-2027 월~금 10:00 ~18:00, 토/일 법정공휴일 휴무
입금계좌 : 하나은행 244-910009-31904 예금주 : (주)NPL솔루션옥션
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NPL투자기법
한국 확진자 21,296명
한국 퇴원자 16,297명
전세계 확진자 27,293,240명
전세계 사망자 893,185명
- 유병수 기자
- 승인 2018.06.17 12:40
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[뉴스프리존=유병수기자]장기적인 불황이 지속되면서 빚을 진 사람이 늘어나고 있다. 덩달아 부동산을 이용하여 좋은 돈 벌이를 할 수 있다는 유혹의 NPL에 대한 관심도가 높아지고 있는 추세이다. 특히 부실채권(NPL) 투자가 안정적으로 고수익을 달성할 수 있지만 지식이 부족한 초보 투자자를 속이는 사기도 잇따르고 있어 이에 대한 주의가 요구된다.
▶ 경매시장의 규모가 커지고 있는 가운데 최근 들어선 경매가 진행중인 부실대출채권을 양수받는 부실채권(NPL) 투자도 늘어나고 있다. 부실채권(NPL) 투자는 그 동안 전문가의 영역이었지만 일반인들의 직접 참여가 늘어나면서 이 시장이 뜨겁게 달아오르고 부작용 또한 속출하고 있으므로 투자에 각별한 주의가 필요하다. 부실채권(NPL) 이해부터가 필요하다. 더욱이 채권이 뭔지도 모르고 하는 경우가 많은데 어느 한 개인이 잘못될 수 있는 상황을 예시로 시리즈로 글을 써 볼까 한다. 물론 전부가 그렇다는 것이 아닌점을 밝힌다.
최근 투자자들에게 부동산 담보 부실채권(Non Performing Loan?NPL) 투자를 권유해 160억여원을 챙긴 자산관리사가 경찰에 붙잡혔다. 특정경제범죄 가중처벌법상 사기와 유사수신 행위의 규제에 대한 법률 위반 등 혐의로 부동산 담보 부실채권은 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받았지만 대출원금·이자가 3개월 이상 연체된 대출채권을 의미한다. 경찰에 따르면 P씨 등은 서초구 서초동에 자산관리회사를 차리고 부동산 담보 부실채권을 구매해 팔면 수익을 올릴 수 있다고 속여 최근까지 알려진 것만 130여명으로부터 163억여원을 가로챈 혐의를 받고 있다.
경찰은 “피해사례가 계속 접수되고 있어 피해자수와 피해액수는 더 늘어날 것으로 보인다”고 밝혔다. 비슷한 사례가 있다. 다행히 투자는 안 했지만 개인의 신용이 바닦이 낳고 온갖 힘든 일로 법정에 경찰서에 다닌 것만이어도 수 없는 내용이다.
주부 P씨는 어려운 가정을 잘 살 수 있도록 소박하게 꿈꾸는 주부였다. 이런 성실한 주부를 평소 잘아는 사람의 소개로 A씨를 지난 17년 1월경 소개받고 알지도 못하는 NPL를 하게 된다. 사전에 알고 지낸 지인이 옆에 있었기 때문에 믿고 시작을 하였고, 평생하지 않은 대표의 소릴 NPL투자기법 듣는다. 조건은 잘 모르니 원칙으로 살아 온 주부 P씨는 강남소재 대부업에 관한 자격을 취득하여 정상적인 일을 하는 것이라 믿고 시작하게 된다.
그런데 결론부터 사기였고 그로부터 8개월이 지났지만 돌아 오는 것은 온갖 신경성으로 몸이 많이 상하게 되었다.
그래서 주부 P씨는 자격을 취득하게 시킨 사람에게 8개월 동안 약속한 내용들을 듣기로 권유한다, 약속하기를 17년 8월까지 정리해주기로 한다. 그런데 정리하여서 해 준다고 해놓고 경과 과정에 관한 설명이나 정리보고 해 준다는 내용이 일절 없어 더 이상 믿고 할 수 없으니 정리 해달라고 재 요청을 한다.
그런데 그로부터 20여일 후 한 통의 내용증명을 받게 된다. 내용은 계약해지 통보서이다. 그간의 일들을 NPL투자기법 정리하여서 알려 달라는 이야기가 A씨에게는 기분이 언잖은듯 하다.
그런데 애초서 부터 믿음이니 관계이니 하니 하는 보통 사람의 관계어는 전혀 다른 세계와 부딪치고 만다. 처음 지인으로부터 소개받은 A씨는 벤츠를 끌고와서 아주 겸손히 자기가 갖고있는 재산의 가치를 설명을 하였다, 결론은 나 처럼 부자로 살 수 있다는 것이다. 라는 것을 보여 주기식 수법이였다.
그래서 믿고 하죠, 해서 시작 된 것에 족쇄가 되고 만다. A씨의 부탁은 첫 번째로 외제차 아우디를 캐피탈을 이용하여 명의를 빌려 달라고 한다. 그래서 주부는 신용을 담보로 차를 계약해 주고 신용으로 차를 대여 해 준다. 약속은 벤츠를 반납하고 차를 대신 해 주는데 넉넉히 3개월도 안가서 정리를 해 준다는 것이다. 사전 약속은 집도 여러 채이고 땅도 많은데 싼 가격에 정리 하자니 아까워 시간을 달라는 이유였다, 그래서 A씨는 확인을 시켜 준다며 포천 소재의 땅도 확인하게 된다. 입지가 좋은 전원주택단지의 환경이 좋아 보였고 5천평이 조금 많다고 하였다. 그리고 소개 해 준 곳이 성수동 한 주택가 이다. 본인 집을 자랑하면서 기회가 되면 살아도 좋다고 할 정도 였다. 내심 고맙기도 하고 부동산을 잘 하면 잘 살 수 있다는 희망도 갖게 되었다.
그런데 보여 준 그것이 전부 미끼 였다. 확인하여 보니 본인 앞으로 된 것이 어느것 하나 안 되었다. 일을 하는 모든것이 아슬 아슬 여덟달을 넘게 오게 되어 A씨를 찾아가 본인 앞으로 된 3개월 약속된 차 처분부터 안 지켜지고 불안한 마음에 부동산 대출, 심지여 건물 명의까지 원 상태로 돌려 달라고 사정을 한다.
그런데 오히려 적반하장식으로 신용불량에 가까운 사람을 구재 해 주었더니 은혜도 모른다는 것이다. 불안함은 이뿐만이 아니다 본인 앞으로 된 것이 없다보니, 통장까지도 P씨 주부의 것으로 전 수 사용하게 되었다.
A씨의 불안한 행동은 여기가 끝이 아니다. 서울 강남소재 샹제르제 건물 내 사채하는 사람으로부터 4억5천을 주부의 명의로 빌리게하였고, 안양저축은행에서 8억9천을 대출 받게까지 한다. 그리고 확인된 바로 인하면 서산 소재 건물을 지분의 80%를 떠 맡긴다.
■ 하지 말아야 할 NPL투자기법 부실채권 NPL
그런 불안은 더 큰 화를 방지하기 위하여 짚프라기라도 잡는 심정으로 서산 건물이 지분80%이니, 지금까지 대출사용 용도 차 건을 요구하였다.
그런데 어느날 어머니가 쓰러저 병원에 있다는 전화를 받게 된다. 이유는 법원에서 온 내용증명을 받고 무슨 큰 일이 딸에게 생긴줄 알고 평소 지병이 심근경색을 알고 있어 놀라거나 충격을 받게 되면 병이 악화 되고 급기야 감당 할 수 없는 일이 생길까 두려워 강원도 강릉 아산병원을 가게 된 적도 있다.
내용증명으로 A씨는 강원도 양양에 계신 어머니까지 겁박하게 이른 것이다. 뻔히 서울 주소지에 있다는 것을 알고 있음에도 이런 상식없는 부도덕한 일을 저지른 것이다. 내용증명만 받은게 15통이다. 서산지분 20%를 차지하고 있는 B사와 계약자로 된 영농조합 그리고 A씨까지 각 각에 5통씩해서 15통을 보냈고 어머니는 또 쓰러지실까 두려워 양양 소재 우체국 집배원에게 부탁을 하여 주부 P씨에게 오는 우편물은 서울 주소로 보내 달라고 사정도 했다.
A씨의 행위는 여기서 끝나지 않는다, 문자 한 통으로 이후에 모든 일은 감당 할 수 NPL투자기법 있냐는 협박의 문자와 함께 오히려 주부 P씨를 이용해 놓고 고소를 한다. 자기 일에 협조를 안 한다는것이다.(형사고소는 1월에 고소가 되어 진행 중에 있다)
■ 주부 P씨는 서산 소재 건물에 협조 하지 못 한 이유
NPL 투자 사기는 주로 저당 잡은 부동산을 높은 가격에 낙찰 받은 뒤 거액의 담보대출을 받아 가로채는 수법이 사용된다. 부동산의 실제 가치 이상으로 많은 돈을 빌려준 금융회사와 사기에 동원된 투자자가 피해를 보는 구조다. 법원 부동산 경매시장에서 부실채권(NPL)을 이용한 사기가 잇따르고 있다. 저당 잡은 부동산을 높은 가격에 낙찰받은 뒤 거액의 담보대출을 받아 가로채는 수법이다. 부동산의 실제 가치 이상으로 많은 돈을 빌려준 금융회사와 사기에 동원된 투자자가 피해를 보는 구조다.
서산(서산시 예천동) 주소지 지분은 건물의 가치가 하나도 없는 공유지이다. 애초서부터 가치가 낮아 건물이기 때문에 편법으로 대출을 받기에는 딱 인셈이다. 건물의 기준은 25억 정도가 가는 건물인데 1금융은 대출이 10억 정도가 가지만 3금융 대출로 25억을 대출을 받는다.
결국에는 지난 6월에 NPL투자기법 사해행위로 소유권 이전 말소 청구권이 들어 온다. 지금까지 해결으 못 한것은 매매,증여, 전세권,저당권 임차의 설정 처분 행위르 일체 못하게 된것이다.
그래서 A씨는 자연녹지의 건물을 영농조합 법인을 계약자로 하고 건물 계약을 하게하고 B의 회사 지분 20%와 주부의 지분 80%을 갖게 한다.
■ 그런데 사기 건물, 11억원 물건 담보로 20억원 대출
부실채권 컨설팅업체인 강남에 위치한 A씨는 작년 하반기 건물를 담보로 잡고 있는 NPL을 14억원에 매입했다. 저당권의 채권 최고액은 25억원(대출금 20억원+이자 5억원)에 달했지만 임야내 검물 가치가 낮아 싸게 매입할 수 있었다. 당시 이 임야는 경매에서 여러 차례 유찰돼 최저응찰가격이 11억원까지 떨어져 있었다.
■ 고수익 찾아나선 개미들 낚고…담보대출해준 금융사에도 뒤통수
결국 부실채권 낙찰가 부풀리기 대출받아 NPL 매입해 개미들에게 이익 붙여 넘긴 후 제3자 동원해 고가 낙찰받은게 영농조합이고 계약금을 댄 곳은 B사이다. 결국 A씨는 브러커이고 차익을 챙기려는 수법으로 주변을 동원한 사람이 주부 P씨 인셈이다.
NPL 투자자 몰래 '바지' 투입…배당순위 밀려 원금 손해 일쑤 부풀려진 '깡통 물건'에 대출한 저축은행들도 거액 손실
A씨의 NPL 컨설팅회사는 이 부실채권을 매입하자마자 바로 투자자 B씨에게 계약을 하게하고 지분을 공유하게 하는데 얼마를 챙기게 된다. 경매 낙찰가격을 투자원금 15억원 이상에 형성시켜 수익을 볼 수 있도록 해주겠다는 말에 B씨는 별 고민 없이 매수 제안을 받아들였다. 이 부실채권을 사서 파는 과정에서 A사는 자기 돈을 하나도 들이지 않았다. 매입자금 14억원 중 13억원은 저축은행 대출로, 2억 이상은 B씨로부터 조달했다.
A씨는 사는 이후 제3자인 C씨를 시켜 경매 중인 임야를 24억5000만원에 낙찰받도록 했다. 낙찰대금은 상호신용금고 대출 20억원과 보유자금으로 조달했다.
결국 B사는 계약금과 별도의 사업지분을 서로 공유하면서 15억원에 부실채권을 매입한 B씨는 법원에서 투자금과 이익금을 배당받을 생각에 들떠 있었다. NPL 매입 시 돈을 빌려주고 1순위 질권을 설정한 저축은행에 13억원을 돌려주고 나면 나머지 11억5000만원이 자기 몫이라고 생각했던 것 같다.
그러나 제일 큰 피해자는 낙찰가만 믿고 이 건물를 담보로 돈을 빌려준 저축은행이다. 임야의 실제 가치는 대출금액에 크게 미치지 못하기 때문이다. A씨는 이 같은 방식으로 자기 돈 한푼 안 들이고 몇 건에 투자해 몇 ?억원 가까이 챙긴 것으로 알려졌다. B씨는 지난달 주부(80%) 지분 소유자에게 민사소송을 한다. B사는 당연히 중간에 모종의 거래가 있을 법한 거래가 주부의 협조가 원만하지 않으니 ‘배당이의의 소’를 제기 A씨에게 했을 것이고 주부는 A씨의 잘못된 행동을 바로 잡겠다고 협조를 안 하고 있는 입장이다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “NPL 보유자들이 경매에 부친 물건이 터무니없이 높은 가격에 낙찰되는 사례가 많다”며 “금융회사 직원들이 부동산 실물을 잘 몰라 낙찰가격을 지나치게 믿고 대출을 많이 해주고 있다”고 우려했다.
■ ‘바지’ 내세워 돈 빼돌리기 만연
알고보니 계약자가 된 영농조합은 A씨와 한 소속을 활동을 하며 이사의 명함을 갖고 다닌다. 또한, A씨는 B사의 이사 이기도 하다. 서산 건물은 건물 가치에 비하여 부담된 대출을 해결 해야 할 문제이다. 그런데 80%의 지분을 소유하고있는 주부에게 온갖 협박과 고소까지 했다.
결국에는 피해는 은행이 질머 질 수 있는 셈인데 주부가 지분을 당장에 넘겨 주지 NPL투자기법 NPL투자기법 않은 것은 지금까지의 대출 내용, 차 이전 문제이다. 단 한번 약속을 안 지켜 준 사람이 서산건물도 명확히 지분만 빼면 피해가 안 들어 오는 것인지를 고민이 크다며 한 순간도 1년이 넘도록 잠을 못 자고 있다.
관계된 경매 전문가들은 이 같은 사기 수법이 법원 경매시장에 만연해 있다고 지적했다. 부실채권 시장이 너무 과열돼 정상적인 방법으로는 수익을 내기 어려워지자 편법을 써 수익을 내는 것이 일반적인 구조로 자리잡았다는 우려다. 로티스 합동법인사무소의 최광석 변호사는 “NPL 사기를 당한 투자자의 상담이 최근 부쩍 늘었다”며 “일반 컨설팅이나 교육으로 먹고살기 어려워진 일부 경매업자가 금융회사와 투자자를 상대로 사기 행각을 벌이는 것으로 추정된다”고 말했다.
한 컨설팅업체 관계자는 “원래 컨설팅회사는 10% 이상 이익을 배당받는 것을 목표로 영업하는 것이 맞지만 NPL 매입 경쟁이 너무 뜨거워 한 자릿수 수익률을 내기도 어렵다”며 “이렇게 상황이 바뀌자 신용도 좋은 ‘바지’를 내세워 은행을 속이고 가치가 낮은 담보 물건으로 고액 대출을 받아 돈을 빼돌리고 있다”고 말했다. 또한 법적 문제나 개인의 도덕성에 묶인건에 대하여 논란이 지속 될 것으로 보인다.
▲사진: 뉴스프리존 일러스트
non performing loan. 채무자가 원리금을 제때 상환하지 않아 부실화된 대출채권을 말한다. 부동산을 담보로 잡은 채권과 무담보채권으로 나뉜다.
금융회사는 경영지표를 개선하기 위해 부실채권을 대출 원리금보다 저렴한 가격으로 자산관리회사(AMC)에 매각한다. 투자자는 AMC로부터 담보부부실채권을 매입해 경매 이후 배당을 받거나 직접 낙찰받아 수익을 낸다.
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필자가 이 책을 쓰고 있는 내내 종자돈 모자라고, 경매 경험별로 없고, 공부할 시간도 발 벗고 도와줄 멘토조차 변변히 없는 독자가 우연히『NPL - 경매 이야기』를 누군가로부터 듣고, 심하게 용기를 내서 이 책을 집어 들고 있을 어쩌면 절박할 심정을 잊지 않고 쓴 책이다.
이 책을 통해『NPL 매입투자 + 특수물건 + 경매낙찰』로 누릴 수 있는 15가지 투자즐거움이 보여드리겠다고 쓴 책이다. 그래서 기존의 어느 책에서도 볼 수 없는 『부실채권투자 + 특수물건 + 직접낙찰』로 누릴 수 있는 “부실채권투자” 효과 15가지를 다루고 있는데 그 내용은 다음과 같다.
『①. 투자의 높은 안정성,
②. 부실채권 매입시 융자효과
③. 빠른 회전율과 높은 수익률,
④. 용이한 투자결정과 직접 낙찰효과
⑤. 상계신청으로 자금부담 경감,
⑥. 배당소득에 대한 비과세 효과
⑦. 깡통물건 투자효과,
⑧. 부동산 종류와 투자 목적의 다양성
⑨. 하자 이용해서 매입가격 낮추기
⑩. 용도변경을 통한 수익극대화
⑪. 양도세 절세 효과
⑫. 재경매 물건의 입찰보증금 차지효과
⑬. 기본적인 권리분석만 필요
⑭.『고가응찰전략』에 따른 확실한 낙찰효과
⑮. 합법적인『UP-계약서』작성 효과가 그것이다.
담보부 NPL 투자로 누릴 수 있는 15가지 즐거움을 이야기하는 경매·NPL 책은 이 책이 처음일 것이다.
저 : 우형달
전남 해남에서 태어난 저자는 건국대학교 부동산 대학원에서 부동산학 석사학위를, 국립 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사 학위를 취득했다. 부동산 경매를 테마로 부동산학 석사·박사학위를 취득한 명실 공히 국내 최초의 경매박사로 2009년부터는 ‘동방대학원대학교 미래예측학과’ 박사 과정에 입학해 우리 전통사상에 입각한 부동산 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다.
현재 건국대학교 사회과학대학원과 강원대학교 경영정보대학원에서 권리분석과 부동산학을 강의하고 있다. 광운대학교, 한양대학교, 경기대학교, 아주대학교, 세명대학교 등 여러 대학교와 중앙일보 조인스랜드, 한국생산성본부, 현대백화점 문화센터, I-Park백화점 등에서 권리분석과 실전투자사례에 관해서도 강의하고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억 원 만들기’를 운영하며 부동산 경매 노하우를 전파하고 있고, 조인스랜드 재테크전문가 코너 전문위원으로 활동한 바 있다.
외환위기 직전인 1996년 부동산 경매에 입문해 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 바 있는 내공이 높은 실전 경매 투자자이기도 하다. 현재 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사이며, 새천년펀드·우리펀드·법지펀드의 펀드매니저로 활동하고 있다. 부동산 경매에 관해 지은 책으로는 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 권리분석 노하우』, 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 실전투자법』, 『나는 부동산 경매로 17억 벌었다』, 『이것이 재테크 경매다』, 『부동산 법원경매 수익률 1,000%』, 『법원경매 권리분석 시리즈』, 『땅! 경매, 수익률 1000%』, 『2006년 부동산 대해부(경매편)』, 『2006년 부동산 대전망(경매편)』, 『부동산 경매 초보자가 꼭 읽어야 할 70가지』『NPL실전투자 케이스 스터디』,『NPL 부자들』,『저요, 저요 NPL이 도대체 뭐에요?』등 다수가 있다.
Chapter 1 자본주의가 망할 때까지 블루오션인 경매·NPL 투자!
01 대한민국 경매판에 터진 NPL이라는 핵폭탄
02 『중학교 축구팀』과 『대학교 축구팀』의 경기
03 시중 언론에 비친 NPL 시장현황과 지뢰밭
04 욕을 먹더라도 누군가는 쓸 수밖에 없었다
05 외국투기자본에 헐값에 팔렸던 저당권 유통실상
06 속고쟁이까지 다 벗어주게 만든 이 땅의 영웅들
07 『자산유동화법』 對 『대부업법』
08 부실채권 매입(투자)방법은 크게 2가지
Chapter 2 부실채권 종류, 유통구조, 경매와 관계
01 부실채권(NPL)의 발생 및 참여자들
02 부실채권 시장의 도·소매 유통구조
03 부실채권 종류와 유형, 그리고 분류 기준
04 부실 채권(=NPL 채권)의 세부 종류 10가지
05 여전히 미 개척지로 남아있는 무담보 NPL
06 NPL 물건 매입처별 특징과 장단점
07 경험에서 배운 실전 고수가 말하는 투자유형
08 NPL 매입 후 처리과정과 경매와 상관관계
Chapter 3 병아리가 돈 되는 NPL 물건 만나는 방법
01 돈 되는 우수 NPL 물건 만나는 방법
02 NPL은 아니지만 매입 가능한 부실채권
03 돈 되는 부실채권 물건선정 NPL투자기법 노하우
04 돈 되는 부실채권 매입 가격결정 노하우
05 돈 되는 부실채권 매입 협상부터 종료까지
06 NPL 채권매입은 질권융자, 낙찰은 경락잔금
07 부실채권 투자금 회수하는 방법 네 가지
08 도매상은 재매각이고 투자자는 소비자다
Chapter 4 부자들만의 리그 NPL 투자판에 끼어들기
01 우박사가 전하는 돈 되는 NPL 물건 고르는 비법
02 부동산의 1순위 저당권을 가졌다는 특별함
03 투자의 꽃! 깡통물건과 NPL의 행복한 만남
04 사장님, 아저씨 그리고 영원한 세입자
05 날로 뜨거워지고 있는 경매 부실채권 시장
06 부실채권 관련 책 쓰지 마시란다
Chapter 5 『NPL + 경매투자』로 맛보는 15가지 달콤함
01 투자의 높은 안정성
02 부실채권 매입 시 융자효과
03 빠른 회전율과 높은 수익률
04 용이한 투자결정과 직접 낙찰효과
05 상계신청으로 자금부담 경감
06 배당소득에 대한 비과세 효과
07 깡통물건 투자효과
08 부동산 종류와 투자 목적의 다양성
09 하자 이용해서 매입가격 낮추기
10 용도변경을 통한 수익극대화
11 양도세 절세 효과
12 재경매 물건일 때 입찰보증금 차지효과
13 기본적인 권리분석만 필요
14 『고가응찰전략』에 따른 확실한 낙찰효과
15 합법적인 『UP - 계약서』 작성 효과
Chapter 6 NPL 투자! 잘 못하면 내가 망할 수도
01 NPL 매입가격보다 낮은 가격에 낙찰되기
02 경매가 진행 도중 정지되어버리는 경우
03 투자받은 투자매니저가 돈 들고 잠적해버린 경우
04 NPL 강사가 수강생들을 상대로 공동투자 진행
05 투자전문펀드가 원금을 까 먹어버린 경우
06 당초 예상과 다르게 배당표가 작성된 경우
07 NPL 공동투자에서 원금마저 까먹은 경우
08 공동투자에서 매니저가 재투자를 권유하는 경우
Chapter 7 NPL 투자를 위한 기본은 경매공부
01 기본적인 경매공부는 하고 나서 시작하자
02 기본적인 권리분석은 알고 나서 투자하자
03 유료 경매정보지는 볼 줄 알아야 한다
04 NPL 경매물건 유료정보지 보는 방법
05 기본적인 배당표는 쓸 줄 알아야 한다
06 소액임차인에게 배당되는 최우선변제 변동내역
07 NPL 투자자에게 중요한 또 다른 최우선배당
08 대항력, 최우선변제보호, 우선변제, 확정일자
Chapter 8 13억 원 저당권을 3억 3천 만원에 매입한 사례
01 『채무인수 방식』으로 투자한 2012-5121 경매 정보지 해석
02 NPL 매수 제안서(의향서)
03 NPL 계약서 전문 실물
04 NPL 계약금 영수증 실물
05 경매 기일입찰표 실물
06 대(잔)금지급기한일 통지서 실물
07 경락잔금 융자확정 내역서 및 계산서
08 낙찰대금 완납 증명원(서) 실물
09 2012-5121 배당표 실물
10 경매낙찰인의 신청에 따른 인도명령결정문
11 낙찰 받은 상가건물임대차 계약서 실물
12 일자별로 본 NPL 투자 한 건 총 소요시간
Chapter 9 NPL 관련 대부업법 개정의 내용과 시장 상황
01 대부업법 개정에 따른 NPL 개념정리, 시장 상황 정리
02 대부업법 개정 후 대부업자의 정의
03 개정 대부업법 주요내용 요약
04 개정된 대부업법의 문제점
05 개정 대부업법 하에서 주된 NPL 투자 방법 세 가지
06 대부업법 관련 개정 법령
Chapter 10 『경매·NPL 투자』로 1,000명 100억 만들기·동호회
01 『경매·NPL 투자』로 1,000명 100억 만들기 카페
02 NPL 교육 어디서 받고, 물건 어떻게 찾나
03 그 동안 필자가 써 낸 경매·NPL 관련 주요서적
04 가위질로 책을 쓰는 신통한 능력을 가진 사람들에게
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