14. 수익률 계산 | 중앙일보

마지막 업데이트: 2022년 5월 23일 | 0개 댓글
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미국 ETF 투자일지

수익률 계산 예제

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

낮은 금리로인해 많은 분들이 수익형 부동산에 많이 몰리는 듯합니다. 소액으로 고정적인 수익을 얻을 수 있는 오피스텔 투자에 많은 관심이 있으신데요. 평범한 직장인들은 임대사업자라는 말만들어도 설레는 마음을 가지기도 하지요.

과연 오피스텔을 구매하여 임대를 놓으면 수익이 얼마나 될 지 계산해보고 싶으실텐데요. 오늘은 예를 들어 임대수익률을 계산 해보도록 하겠습니다.

요즘 뜨고 있는 마곡지구의 마곡나루역과 지하로 바로 연결되는 보타닉푸르지오시티를 네이버에서 검색해보니 50m2의 경우 매매가 16,000만원이고 월세는 1000/55만원으로 거래되고 있네요.

평범한 직장인들이 자기 집 살 자금도 없는데 15,000만원이라는 거금을 오피스텔에 몰빵할 수 는 없겠죠. 대출을 연3%로 7,000만원 받기로 했습니다.

수익률의 기본개념은 '수익금액/투자금액'입니다.

그럼 수익금액과 투자금액만 알면 쉽게 계산되겠네요.

우선 수익금액을 계산해보도록 하겠습니다.

월세 55만원이 꼬박꼬박 1년동안 들어오면 1년 수입은 55x12= 660만원입니다.

그런데 우린 대출을 받았으니 대출이자를 내야 하네요.

1년동안 대출이자 7,000만원X0.03= 210만원입니다.

그럼 수익금액은 월세수입-대출이자 =660만원-210만원 = 450만원 이되고 이 값이 수익률 공식의 분자에 들어갑니다.

수익금액을 구했으니 투자금액을 계산해보죠.

투자금액은 매매가 15,000만원에서 대출금 7,000만원과 보증금 1,000만원을 뺀 금액이 됩니다.

=15,000만원-7,000만원-1,000만원 = 7,000만원이 됩니다.

그럼 수익률=수익금액/투자금액 이므로

아직 마곡지역의 인프라 구축이 미흡한 점이 있어 공급과잉 현상이 있지만 6.42%정도면 꽤 괜찮네요. 향후 인프라 구축이 되면 임대료 상승 및 매매가액 상승까지도 노려 볼 만 한 듯 합니다.

덧붙여 저금리 시대에는 대출을 많이 받는 것이 수익률을 높이는데 있어 유리합니다. 1억 주택에 5천대출을 받고 2채를 보유하는 것이 대출없이 1억 주택을 보유하는 것보다 훨씬 유리하다는 말이지요. 상세한 내용은 계산하여 따져보면 될 듯합니다.

[특강 채권투자] 14. 수익률 계산

채권 상담을 했던 개인투자자 한 분이 항의를 해왔다. 똑같은 채권을 다른 증권사에선 더 높은 수익률로 투자할 수 있다는 것이다.

자세히 살펴보니 같은 채권에 같은 매매 가격인데도 수익률은 실제로 더 높게 표시돼 있었다. 그러나 그 증권사가 제시한 수익률은 일반적으로 채권 거래할 때 사용하는 수익률이 아니었던 것이다.

채권 투자를 하면 세금을 적게 내는 효과를 보는 경우가 많다.

예를 들어 은행에서 10%의 이자율로 예금을 하면 10% 이자 전체에 대해 소득세를 내게 되지만, 채권의 경우 동일한 10%에 투자하더라도 세금은 7~8%의 이자를 기준으로 내게 된다.

채권 이자에 대한 소득세는 채권을 발행한 당시의 금리(표면금리라고 부른다)를 기준으로 계산하기 때문이다.

항상 그런 것은 아니지만 같은 수익률 10%에 투자했다면 은행 예금보다 채권이 더 유리한 경우가 많다.

금리를 변칙적으로 높게 제시했던 증권사는 이 점을 이용했다. 세금을 적게 내는 부분을 수익률로 다시 환산해 10.8%에 투자하는 것처럼 설명했던 것이다.

10.8%를 일반 채권 수익률로 착각한 고객이 항의하는 것도 무리가 아니었다. 같은 채권에 대해 연이율 0.8%포인트나 차이가 났으니 말이다.

채권에 대해 관심을 가지고 채권 관련 책을 사보면 초반부터 난관에 부닥치게 된다.

만기수익률.표면이율.발행이율.할인율.단리.복리.실효수익률…. 채권을 이해하려면 수익률 개념을 알아야 하는데 무슨 비슷한 말이 그렇게 많은가.

그러나 일반 투자자들은 이처럼 어려운 용어나 수익률 계산 방법을 알 필요가 없다. 기본적인 계산만 할 줄 알면 되는 것이다.

먼저 금융기관이 제시하는 예금 이자율과 채권 수익률을 확인하고 나서, 만기 금액이 확정돼 있는지 아닌지를 확인하면 된다.

만기금액이 확정됐다면 실제 투자금액을 기준으로 만기에 받을 금액을 계산해 달라고 한다. 중요한 것은 세금을 차감한 실제 받는 금액을 챙겨야 한다.

수익률이 다르다고 항의한 고객처럼 복잡하게 제시되는 수익률이 중요하지는 않다. 신용도가 동일하다면 세후 실수령액이 많은 채권이나 금융상품에 투자하면 되는 것이다.

수익률 계산 예제

부동산수익률계산

1. 수익률이란?

- 내가 투자한 투자금대비 뺄것다빼고 남은 수익금의 비율을 의미합니다.

2. 기준가격

- 내가 투자한 투자금을 기준가격이라고 하며, 기준가격보다 높으면 이익을 기준가겨보다 낮으면 손해를 보았다고 합니다.

3. L everage 효과에 관한 이해

-똑같이 수익금이 100만원이 발생한다고 했을때, 내가 50만원을 투자해서 100만원의 수익금이 발생한것과 100만원을 투자했을때 수익금이 100만원이 발생하는것은 천지 차이 입니다. 이때 내가 투자한 실질적인 투자금은 줄이고 모자라는 금액을 대출이나 다른 방법을 활용하는것을 Leverage 효과라고 하며, 장단점이 있습니다.

계산방법보다 중요한것은 기간을 설정해야합니다. 보통 은행에 돈을 빌렸을경우 납부하는 이자는 매월납부 하게 됩니다. 하지만 은행에서 산정하는 이자율(14. 수익률 계산 | 중앙일보 대출이자율)은 1년에 몇(%) 퍼센트인가? 로 구분합니다. 즉 수익률이든 뭐든 계산을 1년단위로 볼것인가? 매월 단위로 볼것인가? 이것을 자유자제로 이리갔다 저리갔다 할줄 아셔야 합니다.

먼저 1년단위 연수익률 계산에 필요한것을 알아보겠습니다.

보증금은 어차피 돌려줘야 하는 금액이므로 수익률에서 제외 하고 계산하였습니다.

( 물론 이보증금을 1년간 은행에 적금이나 예금을 들면 그 부가수익을 수익금에 포함시키면 됩니다. )

(상황1) 내명의 아파트를 1년간 아래금액으로 월세를 놓아서 수익을 발생하는 경우

-매매가 : 2억( 등기비용등 모든비용 포함된금액 )

그러면 보증금은 내가 한번에 받은돈이고, 매월 80만원씩 12달 수익이 발생합니다. 총 수익금액은 960만원.

총 지출금액은 처음 계약시 들게되는 부동산수수료 30만원.

따라서 수익금은 960만원 - 30만원 = 920만원이 됩니다.

그렇다면 년수익률은 다음과 같습니다.

( 960만원/2억 ) = 0.048 즉 4.8% 가 수익률이 됩니다.

(상황2) 경매를 통해 은행에서 3%의 대출금리로 1억을 받고 나머지금액 포함한 매매가 2억 아파트를 구입해서 월세를 놓고 수익을 발생하는 경우

- 매매가 : 2억 ( 내돈은 1억, 대출은 3%금리로 1억 )

1년간 수익금계산시 이번에는 대출금이 포함되어 있죠? 이것부터 계산해보면 1년의 1억의 3%의 금액이 대출이자로 발생되기 때문에 ( 1억 ) x ( 3% ) = 300만원의 대출금이 손해로 잡히고

나머지는 똑같이 ( 500만원 ) + ( 80만원 x 12달 ) - ( 30만원 ) - ( 300만원 ) = 630만원의 수익금이 발생됩니다.

그렇다면 년수익률은 다음과 같습니다.

( 630/1억 ) = 14. 수익률 계산 | 중앙일보 0.063 즉 6.3% 의 수익률이 됩니다.

그렇다면 (상황1)과 (상황2)가 어떻게 다른지 알아봅시다.

상황1의 투자금은 2억입니다.

상황2의 투자금은 1억입니다.

즉 1억의 차이가 발생하게되고 (상황1)과 (상황2)를 통해 Leverage효과도 설명가능합니다.

같은 아파트를 같은 금액으로 월세를 받게 되는데 투자금이 반으로 줄여서 투자가 가능하도록한다.

이게 핵심입니다. 물론 2억을 투자했을때가 실제 얻게되는 수익이 많습니다.

접근을 여러가지 방면으로 할수 있지만 저는 이렇게 접근합니다.

내가지금 투자가능한 금액이 1억밖에 없는데, (상황1)과 같은 방법으로 투자를 하게 되면

매매가 1억에 보증금 300만원 월세 40만원 부동산수수료 15만원의 아파트에 투자할 수 밖에 없습니다.

그러면 수익률이 4.7%로 1년에 465만원 밖에 벌지 못하지만, (상황2)와 같은 경우에 투자하게 된다면

수익률 6.3%로 1년에 630만원의 이득을 낼 수 있게 됩니다.

즉 원래 투자금액이 2억인 아파트를 대출을 활용해서 내가 2억을 투자한것처럼 만들고 사용금액에 대한 대출금액만 납부하면 됩니다. 그러면 주의해야할 사항은 무엇일까요?

당연히도 대출이율입니다. 시장금리가 높아지면 (상황1)의 투자방법을 따라가고

만약 시장금리가 낮아지면 (상황2)의 투자방법을 따라가면 됩니다.

(상황1)과 (상황2)를 얼만큼 시장금리와 경기상황에 따라 잘 왔다 갔다 할 수 있는가? 이것이 위기관리이고 투자에 대한 기본원리 입니다.

또한 중요한것은 '세금'입니다. 어떠한 투자방법과 어떠한 건물을 소유하고 있는가?에 따라서도 세금 납부 방식이 달라지게 되며, 수익률을 계산할때 이부분도 고려해야합니다. 하지만 대부분 이러한 부분을 생각하지 않고 눈앞의 수익만 수익률로 계산하기 때문에 실제 투자가된 상황에서 생각보다 수익금이 낮아지게 됩니다.

내 주식계좌 누적수익률 계산법

내 주식계좌 누적수익률 계산법

6월부터 투자일지를 작성하면서 너무너무 마음에 걸리는 부분이 있었습니다. 바로 내 포트폴리오의 누적수익률을 계산하는 방법에 관한 것이었습니다.

앞으로 주식투자를 하루 이틀 할것도 아니고, 3년/5년/10년 그 이상? 할 텐데 중간중간 주식을 매수할 일도 있고, 경우에 따라서는 매도할 일도 있을 겁니다. 그런데 제가 계산하는 수익률 계산법은 어딘지 좀 이상합니다.

단적인 예로, 현재 제 포트에 투자원금이 총 1,000만원이라고 가정하겠습니다. 8월 23일까지 수익금이 200만 원이면 수익률은 200만 원/1,000만 원*100 해서 20%가 계산됩니다.

여기까지는 아무문제가 없습니다. 누구나 할 수 있는 계산방법이죠.

그런데 8월 23일에 여유자금이 생겨서 추가 매수를 했을 때 얘기가 달라집니다. 당연하겠지만 8월 23일에 주식을 매수하고 나서 어느 정도 변동은 있겠지만 이것까지 계산에 넣으면 좀 복잡해질 수 있으니, 단순하게 매수한 날 주가 변동이 없었다고 하겠습니다.

총 100만원을 더 매수했습니다. 그럼 위에서 계산한 단순 수익률 계산방법에 의하면, 200만원/1,100만원*100=18.18% 가 계산됩니다.(쓰다 보니 숫자가 좀 거시기 한데.. 정말 아무 생각 없이 적은 예시 숫자입니다!!) 숫자가 변한 것은 없는데 수익률이 달라졌습니다.

글 쓰다 보니까 유명한 이야기가 생각나네요. 보석상의 총손해액은 얼마인가? 뭐 이런 제목이었는데..

노신사가 보석을 사면서 수표를 건네주고 보석상 잔돈이 없어서 옆집 가서 빌리고.. 뭐 요런 내용입니다. ㅋㅋ 아마 아실 분은 다 아실 듯

분명 바뀐 것은 없는데 계산하는 방법에 따라서 달라집니다. 요 부분에서 머릿속에 정리가 안돼서 혼란스러웠습니다.

그리고 코스피지수와 내 계좌수익률과 비교해서 누적수익률 그래프를 그렸었죠. 이것도 뭔가 이상하다는 생각이 들었습니다. 위와 같은 이유입니다. 분명 나는 투자원금만 더 투입(매수) 한 것뿐인데 계좌 수익률이 변동되는 현상이 발생했습니다.

포트폴리오 예시

종합 포트폴리오 예시(희주)

제가 기록하고 있는 투자일지 일부분을 가져와 봤습니다. 4월 1일까지는 추가 입출금 내역이 없어서 수익률은 있는 그대로 기록해도 상관없었습니다. 그런데 4월 2일 대규모 자금(?)이 투입되고 나서 수익률이 갑자기 큰 폭으로 상승하게 됩니다.

미국 ETF 투자일지

실제 미국 ETF 만 가지고 수익률을 계산하면 비율상 저 정도만 영향을 줘야 하는데 -29.36% 에서 -2.46%로 희석이 많이 되었습니다. 물론 금액단위가 많이 차이 나서 그런 것일 수도 있지만 앞으로 투자원금을 늘려갈 텐데 계속 이런 오차가 생길 수 있습니다.

6월 투자일지를 쓸 때는 시간에 쫓기기도 했고 처음이라 일지 적는 데만 급급했었는데, 7월 투자일지를 쓸 때 수익률 계산이 좀 이상했었습니다. 중간에 매수한 종목이 몇 개 있었는데 아무리 생각해도 이건 아닌 것 같은데.. 글 쓰면서 많이 들었습니다. 언젠가 시간을 내서 이 부분을 공부해 봐야지 했었네요.

요 부분을 공부하려고 2주 정도는 시간을 쓴 것 같습니다. 온전히 시간을 쓴 것은 아니었지만, 제가 궁금한 게 생기면 단순히 외우는 것보다 이게 왜 그렇지? 원리가 뭐지? 자꾸 의문을 가지고 납득할 수 있는 답을 찾아야 했습니다. (그냥 누가 말해주는 답과 수식을 그냥 쓰면 되는 거였는데요..)

괜한 궁금증이 생겨서 이것저것 많이도 알아봤었죠.

일단 제가 이해한 방식을 쭉 적어보려고 합니다. 사실 14. 수익률 계산 | 중앙일보 아직 완벽하게 이해되었다고 볼 수는 없지만, 나중에라도 이 글을 보고 수정하거나 참고하기 위해서 남겨봅니다.

수익률을 계산하는 방법에는 여러 14. 수익률 계산 | 중앙일보 가지 방식이 있습니다. 그중에서 시간가중수익률이라는 것이 있고, 금액가중수익률이라는 것이 있었습니다. 이에 대한 아주 좋은 설명을 해주신 블로그가 있어서 링크로 많은 내용은 대체하겠습니다.

진짜 수익률 계산방법 : 시간가중수익률 & 금액가중수익률 (엑셀첨부)

http://blog.naver.com/ksi0428/220992890889 지난 번에 몇 가지 투자 지표 계산법을 올렸다. 수익률과 관.

주식 투자 수익률 구하기 : 시간가중수익률과 금액가중수익률

지난번에 계좌의 출금과 입금이 잦은 경우 수익률을 계산하기 위해 사용할 수 있는 시간가중수익률에 소개해드렸는데요. 다른 분들의 도움을 받아서 좀 더 추가적인 공부를 해보았더니, 시간��

주식 포트폴리오를 운용하다 보면 증자와 감자를 반복할 때가 많습니다. 이럴 때 단순히 수익/기말원금 또는 원금변동/기말원금으로 구하면 수익률에 큰 오차가 나게 됩니다. 따라서 대부분��

너무 잘 설명되어 있는 블로그라서 제가 부연설명을 할 것도 없지만, 수익률 계산은 선택의 문제인 것 같습니다.

온전히 나의 투자실력? 만 확인하고 싶다면 '시간가중수익률'에 기반한 수익률을 구하면 됩니다. 이 방법은 중간에 매수나 매도 혹은 추가 자금 투입(물타기)과 같은 이벤트에 영향을 받지 않습니다. 그래서 KOSPI, KOSDAQ, S&P500 등의 지수와 나의 수익률을 비교할 때 사용하면 좋은 수치가 될 것 같네요.

위 지수들은 중간에 기업이 상장되거나 상장폐지되었을 때의 시가총액의 영향이 없도록 표시된 지수이므로, 같은 조건에서 내 누적수익률과 비교하기는 딱입니다.

이 부분이 늘 투자일지 기록할 때 문제였는데 하나 해결되었습니다.

수익률 계산 관련 시트 공유(재등록)

대한민국 모임의 시작, 네이버 카페

지수화해서 구하는 많은 방법 중에 펀드 기준가를 이용한 계산방법이 가장 편리한 것 같아서 이를 이용해서 제 포트폴리오를 수정해봤습니다.(자세한 내용은 위 링크의 가치투자연구소 카페의 사막여우님글을 참고하시면 정확합니다.)

하는 김에 아예 처음부터 다시 엑셀 작업을 했습니다. (시간이 몇 시간 걸렸네요.) 결과는 충격적입니다. 시간가중수익률로 계산된 값은 기준가 대비해서 마이너스 상태였습니다. 그렇습니다. 평가손익 금액은 있지만.. 지수화 시켜서 추적해보니 수익률이 마이너스입니다.

역시 잘하고 있었던 것이 아니었습니다. ㅋㅋㅋㅋ 앞으로 더 열심히 해야겠습니다.

종합수익률

기존 투자일지 자료에서는 누적수익률 종합으로 120.7 이라는 숫자가 나왔는데, 투입금액 대비한 손익 금액의 비율인 20.71%를 그대로 따라가는 수치였습니다. 지수화 시켜서 수익률을 비교하니 시장 대비해서 저조한 성적을 거두었네요. ㅠㅠ

아마 각 포트별로도(미국 ETF, 국내배당주, 미국배당주) 기존 자료와 차이가 많이 날 것 같아요. 8월 투자일지부터 이 부분은 고쳐서 사용하겠습니다.

자산현황

자산현황을 보면 지수화시킨 자료와 차이가 많이 있습니다. 누적수익률은 높일 수 있도록 하면서, 수익률(투자금 대비 평가손익)은 꾸준히 유지할 수만 있으면 좋겠네요.

아침부터 공부한 것 같은데 시간이 많이 지났네요. ㅠㅠ 숫자놀이는 진짜 힘듭니다. 그래도 오늘 수익률 계산과 관련해서 많이 배웠습니다. 앞으로 긴 호흡으로 투자를 이어나갈 텐데 첫 단추를 잘 꿰어놔야 나중에 혼란스럽지 14. 수익률 계산 | 중앙일보 않을 거라는 생각으로 열심히 했네요.

자신의 포트폴리오를 나름의 틀을 짜서 다달이 정리하는 것도 중요한 작업이라고 생각합니다. 막연히 투자해서 수익만 얻으면 된다? 그것도 좋습니다. 하지만 적어도 내가 이번 달에 어떤 공부를 했고, 어떤 종목을 매수하고 매도했는지 기록하면 그것이 자료가 되어서 투자 아이디어를 점검할 수도 있고, 내가 지금 어디까지 와 있는지 위치확인(?)도 하고 좋을 것 같아요. ㅋㅋ


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