시세 결정 요인

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도이모이 이후 베트남의 주거 이동, 선택, 가격 결정요인 연구: 호치민시 사례 중심으로

사회주의 국가 베트남은 1986 년 도이모이 정책을 통해 시장을 개방하고경제개혁을 단행하면서 괄목할만한 경제성장을 경험하고 있다. 꾸준한해외직접투자(FDI)와 제조업 성장으로 해마다 6-7% 경제성장률을 기록해왔다.그러나 이런 변화는 호치민시의 급격한 도시화와 인구 유입을 초래했고 인프라부족, 교통체증, 환경오염, 치안 불안, 주택 부족 및 슬럼 확산 등 다양한사회적 환경적 문제를 야기했다. 특히 급증한 주택 수요보다 주택공급이 턱없이부족해 저층 초고밀의 자조(Self-built)주택 지역이 난립했고 이는 도시계획 및관리에 큰 도전이 되고 있다. 이런 맥락에서 본 연구는 도이모이 정책 이후진행된 사회주의식 시장경제체제, 토지 주택 제도 변화, 도시화 현상,주택개발현황 등을 고찰했고 주민들의 주거 이동 및 선택과 주택가격결정요인들을 연구했다. 이론적 배경으로 다양한 주거 이동성 (Residential Mobility) 요인들과 가격 결정요인(Price Determinants)을 고찰했고, 호치민시연구 지역 현장조사 및 주민인터뷰 등 실증적 연구방법을 통해 주거 이동 및주택 선택의 실태를 분석했다. 더 나아가 실제 주택가격 결정요인에도 주거이동 요인들이 관찰되는지 확인하였다. 이런 맥락에서 본 연구는 크게 세 가지연구 과제로 구성된다.

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농지의 가격결정 요인에 관한 연구

Determinants of Farmland Prices in Korea

  • 발행기관 : 한국부동산연구원
  • 간행물 : 부동산연구 29권2호
  • 간행물구분 : 연속간행물
  • 발행년월 : 2019년 06월
  • 페이지 : 53-68(16pages)

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TRUE ELW

ELW의 이론가격 설명 PC이미지 ELW의 이론가격 설명 모바일 이미지

예시 이미지 설명 - ELW의 이론가격은 6가지 요소(기초자산 가격, 행사가격, 잔존기간, 기초자산 변동성, 배당, 금리)로 결정됩니다.

일반적으로 널리 이용되는 '블랙숄즈 모형'은 ELW의 가격 결정에 다음의 6가지 요소를 고려합니다.

기초자산 가격,행사가격,기초자산의 변동성,잔존기간,이자율,배당이 상승시 콜ELW와 풋ELW의 상승,하락을 설명으로 구성된 표이며, 요소(상승:기초자산 가격 (오르면),행사가격 (높으면),기초자산의 변동성(커지면),잔존기간 (길수록),배당 (클수록),금리 (오르면)),콜ELW,풋ELW 항목으로 구성되어 있습니다.
요소(상승) 콜ELW 풋ELW
기초자산 가격 (오르면) ↑(상승) ↓(하락)
행사가격 (높으면) ↓(하락) ↑(상승)
기초자산의 변동성(커지면) ↑(상승) ↑(상승)
잔존기간 (길수록) ↑(상승) ↑(상승)
배당 (클수록) ↓(하락) ↑(상승)
금리 (오르면) ↑(상승) ↓(하락)
  • 기초자산 가격열기 ELW의 가치를 결정짓는 가장 중요한 요소입니다. 기초자산 가격이 상승하면 콜ELW의 가격이, 하락하면 풋ELW의 가격이 상승합니다.
  • 행사가격열기 행사가격이 높을수록 콜ELW의 행사 가능성이 낮아져 그 가치는 하락하며, 풋ELW의 행사 가능성은 높아져 그 가치는 상승합니다.
  • 기초자산의 변동성(내재변동성, Implied Volatility)열기 기초자산의 내재변동성은 앞으로 만기일까지 기초자산이 얼마나 크게 움직일 것인지를 예측하여 계량화한 수치입니다. 기초자산 가격의 변동성이 커진다는 것은 앞으로 주가가 크게 변동하여 만기 시 현재와는 매우 다른 가격에 가있을 가능성이 높아진다는 의미입니다. 이는 만기 시 ELW가 크게 내가격으로 끝나거나 크게 외가격으로 끝날 가능성이 높아진다는 것과 같은 말입니다. 이때 수익은 무한하나 손실은 제한되는 ELW의 특성으로 인해 내가격으로 끝날 때의 수익은 크게 늘어나는 반면 외가격으로 끝날 때의 손실은 제한적이므로 평균적으로 수익률이 더 좋아지는 결과가 되어 콜ELW와 풋ELW 모두 가격이 오릅니다.
  • 만기까지 잔존기간열기 만기까지 남은 기간이 길수록 만기가 올 때까지 이익을 실현할 수 있는 기회가 많고 수익을 낼 수 있는 가능성이 크기 때문에 ELW의 가격이 상대적으로 높습니다.
  • 기초자산의 배당열기 만기일까지 남은 기간 동안 기초자산에 대한 배당 지급이 있을 경우 기초자산 가격이 하락하게 됩니다. 따라서 배당금이 클수록 콜ELW의 가치는 감소하고 풋ELW의 가치는 증가하게 됩니다. 다만, 한국투자증권이 발행하는 ELW는 발행시점에 이미 예상되는 배당금 지급을 고려하여 ELW 가치를 산정하기 때문에 배당이 예상대로 지급된다면 ELW의 가격에 영향을 주지 않습니다.
  • 금리열기 금리가 오르면 콜ELW 투자자는 수익을 보고 반대로 풋ELW 투자자는 손실을 입습니다. 금리가 오르면 주식은 보유비용이 증가하지만 콜ELW 투자자는 직접 주식을 매수하는 것이 아니므로 상대적으로 유리한 상황에 놓이게 됩니다. 반면, 주식 매도 시에는 창출된 현금으로부터 발생하는 이자수익이 증가하는데 풋ELW 매수자는 실제로 주식을 매도하는 것이 아니므로 이자 수익이 발생하지 않습니다. 다만 금리가 크게 변하는 일이 흔치 않기에, ELW 가격에 끼치는 직접적인 영향은 상대적으로 미미한 편입니다.
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콜ELW 매수 예시에 대한 설명으로 구성된 PC 이미지 콜ELW 매수 예시에 대한 설명으로 구성된 모바일 이미지

예시 이미지 설명 - 김한국은 ELW 매수자, 3개월 후에 만기 : 3개월 후, 삼성전자 주식을 기초자산 : 삼성전자 주식, 1주당 5만원에 행사가격 : 5만원, 사기로 하되 당시의 삼성전자 주가가 5만원에 미치지 못하는 경우 매수를 포기할 수 있는 권리를 권리유형: 살 수 있는 권리(콜ELW), 상대방에게 1천원을 지불하고 삼 ELW가격 1천원

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전세제도는 세계 어디에서도 유래를 찾아볼 수 없는 한국의 독특하고 지배적인 택임대차 계약이다. 한국의 주택시장을 이해함에 있어서 전세라는 독특한 제도의 기능에 대한 실질적인 이해는 상당부분을 차지한다. 정부차원에서도 전세라는 임대차계약이 국민의 주거생활에 미치는 직접적인 영향을 인지하고 있는 만큼 전세가격에 대한 안정에 많은 노력을 기울이고 있다. 이런 상황에서 매매가격이 어떻게 결정되는지, 매매가격이 전세가격에 얼마만큼 영향을 주는지, 혹은 반대로 전세가격이 매매가격에 얼마만큼 영향을 주는지에 대해서는 연구가 진행되어 왔지만 전세가격을 중점적으로 한 논의는 거의 없었던 것이 사실이다.
따라서 본 논문은 주택매매시장과 주택임대차시장 그리고 주택금융시장의 영역에 모두 걸쳐져 있는 전세의 역할과 특성을 고려하여 전세가격에 영향을 미치는 요인들을 이 세 가지 시장의 변수들에서 찾고, 매매가격과 괴리를 가지는 원인에 대한 이론적 모형을 제시하고 이론적 모형이 현실에 부합하는지 실증분석을 시행하였다.
입지적, 물리적, 공간적으로 같은 주택에 대해서 동일한 주거서비스를 제공하는 전세가격과 주택매매가격 간에 왜 차이가 발생하는가에서 논의가 출발한다. 실질적으로 우리나라는 거의 대부분의 지역에서 지속적으로 주택매매가격에 비해 전세가격이 낮은 수준을 유지해오고 있다. 전세가격이 이렇게 주택매매가격에 비해 낮게 형성된 원인을 첫째, 주택가격기대상승률에서 찾았다. 주택은 주택매매시장에서 주거서비스를 제공하는 소비재일 뿐 아니라, 투자재로서의 자본이득을 얻기 위한 수단으로 오랜 기간 활용되어 왔다. 다음으로는 주택임대차시장과 주택금융시장에서의 전세의 기능에 대해서 주목했다. 제도권주택금융시장의 부재로 인해 전세는 비(非)제도권금융으로서의 역할을 해오고 있었다. 따라서 사(私)금융시장에서 결정되는 월세이율()과 주택담보대출금리()의 차이인 t-r spread 와 대출규제가 또한 전세가격에 영향을 미칠 것이라 판단하였다.
분석결과 전세가격은 주택매매가격의 기대상승률이 하락할수록 상승하여 주택매매가격에 접근하는 경향을 뚜렷하게 보였다. 이러한 방향성은 전국, 서울, 서울 강남, 서울 강북, 수도권에서 모두 유의하게 나타났다. 주택임대차시장에서 사채금리 역할을 하는 월세이율과 제도권주택금융시장의 대출이자율의 차이인 t-r spread 에 대해서 전세가격은 대체적으로 양(+)으로 유의하게 나타났고, 대출규제더미변수에 대해서도 광역시를 제외한 거의 대부분의 지역들에서 대체적으로 음(-)으로 유의하게 나타났다.
이러한 논의는 최근 주택매매가격 상승률이 정체되어 있고 예금은행 등 제도권주택금융이 발달하고 있는 현재 상황에서, 전세가격 급등과 전세난이 발생하고 있는 것이 자연스러운 현상임을 확인할 수 있다.
Abstract
Analysis of
Jeonse Price
Determinants

Sejung Park
School of Economics
The Graduate School
Seoul National University


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